20141023_110915Ce 23 octobre, une journée d’étude organisée par la Plateforme CLT-Wallonie se déroulait à Namur. Le modèle de Community Land Trust (CLT) y a été présenté par John Davis, expert en la matière aux Etats-Unis. L’après-midi, ce sont les ateliers qui ont guidé la réflexion.

Dans un contexte de lutte contre la pauvreté, les CLT pourraient apporter une réponse aux problèmes d’accès à la propriété par les familles à bas revenus ou par la classe moyenne poussée hors du marché immobilier : l’idée est de séparer le foncier du logement permettant de rendre le coût du bâti plus abordable et moins dépendant aux stress du marché. Cet équilibre trouve son origine en 1969, date historique de la naissance des droits civiques initiés aux Etats-Unis par Slater King, un cousin de Martin. La terre devient propriété collective et le patrimoine bâti propriété individuelle.

Ce type d’organisation relève donc de la fiducie foncière communautaire, qu’elle soit d’origine privée ou publique, la terre est léguée au CLT, alors propriétaire temporaire de très longue durée. Les règles mises en place ne permettent pas aux terrains d’être récupérés ou revendus sans le consentement général.

CLT_Land-Ownership-Graphic-565x575

http://interface-studio.com/projects/eastern-north-philadelphia-community-plan/

Au-delà d’une accessibilité au logement, c’est aussi le modèle de gouvernance qui prévaut grâce à une gestion collective et solidaire sur base d’une perspective d’un avenir durable. C’est ainsi que les CLT se trouvent à mis chemins entre les habitats groupés, les villages de Gramdam en Inde et les Cités Jardins du 20ème siècle.

En ville ou à la campagne, les CLT prennent une multitude de formes : constructions neuves, réhabilitation ou rénovation. Le territoire s’organise autour de ses membres avec une vision commune de leur avenir en multipliant les fonctions autour du bâtiment : commerces, bureaux, ateliers d’artistes, salle commune, garage, pompe à essence, etc. La mixité sociale et la conservation des terres (jardins communautaires, terrains agricoles, fermes, prairies sauvages, etc.) sont des objectifs en soi.

Pour y arriver, le CLT se développe autour de quelques règles de base, sans quoi rien ne serait envisageable.

D’abord, la division du pouvoir est tripartite: il est composé d’un tiers par les représentants des habitants, un tiers par les représentants des membres du quartier et un tiers de représentants de l’intérêt public. Inclure les habitants en dehors du CLT, mais vivants proche de celui-ci est un gage de stabilité. Les membres forment ainsi une masse critique de personnes ayant une influence dans les décisions politiques de la région. La priorité est donnée au compromis et à la négociation.

structure-clt-bruxelles

communitylandtrust.wordpress.com

Ensuite, en cas de revente du bien, le propriétaire ne peut percevoir plus de 25% de son capital de départ. L’accès au logement reste ainsi garanti pour les bas revenus et le marché locatif peut se développer sur les mêmes bases. L’héritage collectif est garanti par ceux et celles qui veulent y vivre et l’utiliser, et non par ceux qui veulent y spéculer.

La perspective d’appliquer ce modèle en Wallonie se confronte souvent au modèle américain, dont le gouvernement est maintenant bien rodé sur le plan législatif et administratif. Chez nous, ce qui attire, c’est que l’investissement public est garanti sur plusieurs générations et va donc dans le sens de la collectivité. Ce qui semble être une démarche plus intéressante que l’investissement ponctuel : le subside n’étant pas perdu à chaque fois qu’un propriétaire quitte les lieux. Véritable outil de développement de la mixité sociale, le modèle apparaît comme une bataille à l’encontre des lois du marché et des promoteurs immobiliers, mais aussi contre les pouvoirs publics qui ne voient souvent pas plus loin que leurs prochaines élections. Dans le contexte des réductions budgétaires et de l’affaiblissement des pouvoirs locaux, le foncier représente peut-être aussi la dernière chose que pourraient offrir les communes. Et dans celui de crise climatique, l’efficacité énergétique semble aussi offrir un levier aux autorités pour pouvoir s’impliquer.

Ce sont ces arguments qui pourraient faire mouche auprès des pouvoirs publics pour tout projet de CLT en Région Wallonne. Mais comment faire accepter la tripartite et donc la main mise que les autorités perdraient sur le foncier?

 

c1-manuel_dantispeculat5b7Pour plus de renseignements, un premier projet né à Bruxelles a été mis en image dans le documentaire « Le Nid » à voir ici.

Le livre « Manuel d’Antispéculation Immobilière » de John Emmeus Davis est disponible aux éditions Broché (ISBN 978-2897191627).